10月深圳商品住宅市场供增显著缩量，成交在新政发酵下延续增势
10月，深圳新批准上市商品住宅33.80万平方米，推盘量环比大幅减少56.09%；商品住宅成交面积26.11万平方米，环比上涨24.75%。10月供应显著缩量，成交在新政发酵下延续增势。
1-10月深圳新建商品住宅整体供应452.3万㎡，同比上涨40.34%，成交274.1万㎡，同比减少7.37%。“银十”延续稳步修复行情，成交持增，但主要是受到前期网签集中备案影响。
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▍房地产市场概况
图：2021年1月-2023年10月深圳商品住宅成交走势
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供应：10月新批商品住宅33.80万㎡，环比减少56.09%，同比上涨596.86%。在经历8-9月供应潮之后，深圳新房市场房源量充裕，房企以消化库存为主，推盘积极性不高。10份深圳共有10个项目推出。
成交：10月新建商品住宅成交面积26.11万平方米，环比上涨24.75%，同比下跌21.33%。从成交数据看，结束了8-9月的“两连降”局面，新房成交量环比增长虽超20%，但整体规模依旧处较低水平。
价格：新建商品住宅成交价格自1月份以来持续走低，继3、4月微涨后，5-9月价格环比均小幅下跌。10月份深圳新房成交均价为64388万元/平方米，环比小幅下跌5.62%。
▍土地市场概况
图：2021-2023年深圳集中供地各批次供求情况
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2023年第一批次：共推出宅地5宗，供地建面47.5万㎡；成交5宗，成交建面47.5万㎡，成交楼面价为15165元/㎡，平均溢价率为10.1%。
2023年第二批次：共推出宅地10宗，供地建面103.1万㎡；成交7宗，成交建面74.8万㎡，成交楼面价25769元/㎡，平均溢价率为6.9%。
10月份无深圳涉宅用地推出和成交。
图：2021年以来深圳宅地月度供求情况
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1-10月深圳共推出15宗宅地，合计推出规划建面150.6万㎡；共成交宅地12宗，成交规划建面122.3万㎡，成交楼面均价为23118元/㎡，平均溢价率7.7%，相比2022年1-9月溢价率降低2.3个百分点。成交地块中有4宗底价成交，1宗顶价成交，2宗未达限价成交，5宗进入封顶摇号。拿地房企仍以国央企为主，其中央企竞得3宗，本土国企竞得7宗，民企竞得2宗。
2023年1-10月深圳房地产企业销售业绩TOP20
特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日—10月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据在深圳市(含深汕合作区)的销售监测数据，对于监测不全的项目数据，由企业提供相关文件并严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，我方不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
榜单点评
2023年1-10月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1745.16亿元，同比减少29.24%，占全市1-10月销售额的88.43%，销售金额TOP20入榜门槛为33.85亿元。其中，TOP10房企销售额为1295.12亿元，较上年减少27.14%；TOP11-20房企销售额为450.04亿元，较上年减少34.65%。
头部房企：深圳地铁集团凭借深铁熙府和深铁懿府等项目的热销，稳居销售金额榜单冠军，销售金额为221.38亿元；华润置地凭借超核中心|润府、润晖府、云上润府等多个项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额分为192.45亿元。招商蛇口凭借太子湾等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为157.86亿元。
三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（200亿以上）共1家，合计销售金额221.38亿元，占TOP20销售额12.69%；第二阵营（100-200亿）6家，合计销售金额853.51亿元，占TOP20销售额48.91%；第三阵营（100亿以下）共13家，合计销售金额670.26亿元；占TOP20销售额38.41%。
名次变动：10家维持不变，3家上升，7家下降。其中京基集团本月销售表现突出，名次上升7名。
金额同比：其中深业集团和深业国际同比增涨较多，同比分别上涨347.52%和341.11%；特区建发投资同比增涨93.47%；中洲控股、京基集团同比分别增长80.33%和67.89%；深圳地铁集团同比上涨14.65%。金地、新润园地产、华润置地同比减少较多，同比分别减少73.62%、60.50%和53.17%；合正、中海同比分别减少43.82%和41.05%；前海控股、鸿荣源同比分别减少36.31%和28.57%。
从深圳各房企销售面积来看，2023年1-10月，深圳销售面积TOP20房企合计销售262.58万㎡，TOP20入榜门槛为5.17万㎡。其中，华润置地以37.49万㎡排名第一；深圳地铁集团以29.20万㎡排名第二；招商蛇口以22.35万㎡排名第三。本月销售面积TOP20新进榜的企业有保利置业。
2023年各月深圳销售金额TOP20榜位变化
中指点评
从2023年深圳TOP20上榜企业排名变化情况来看，累计1-10月争夺TOP20的房企共有32家：
1-2月名次持平企业2家，上升6家，下降8家，新进4家；
1-3月名次持平企业2家，上升2家，下降11家，新进5家；
1-4月名次持平企业3家，上升5家，下降9家，新进3家；
1-5月名次持平企业4家，上升5家，下降10家，新进1家；
1-6月名次持平企业4家，上升3家，下降9家，新进4家；
1-7月名次持平企业11家，上升4家，下降4家，新进1家；
1-8月名次持平企业6家，上升4家，下降7家，新进3家；
1-9月名次持平企业8家，上升4家，下降7家，新进1家；
1-10月名次持平企业10家，上升3家，下降7家，无新进。
头部企业：本月榜单1-7名无变化，深圳地铁集团、华润置地、招商蛇口稳居榜单前三。和上个月相比，名次上升的企业有京基集团，上升7名；金地集团名次上升3名，合正集团名次均上升1名。本月名次下降的有深圳国际下降3名；天健和中洲控股均下降2名；前海控股、鸿荣源、深圳大沙河建设、新润园均下降1名。
三大阵营：第一阵营，前两名较稳定，第三名榜位近两月波动较大，争夺激烈；第二阵营和第三阵营名次变动均不大，榜位更替小幅波动。
▍趋势展望
政策方面：10月25日，深圳市住房和建设局官网发布了《深圳市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金租房提取有关事项的通知》以及相关政策解读。
近期以来，深圳利好政策频出，认房不认贷、港澳居民放松限购、取消离异时间限制等利好政策接连出台，一定程度上激发市场需求。
土地方面：10月份深圳没有土地供应和成交。10月26日，深圳市规划和自然资源局发布2023年第三批次拟出让居住用地项目清单。第三批次拟出让居住用地项目清单中，共计3宗地块，分别位于龙华（2宗）、坪山（1宗），3宗地块共计用地面积6.12公顷，建筑面积28.44万平方米。
新房供应：在经历8-9月供应潮之后，深圳新房市场房源量充裕，房企以消化库存为主，推盘积极性不高，10月深圳新房供应量环比显著下降。临近年底，开发商推盘速度加快，预计11月也将迎来一波供应高峰。从目前统计来看，11月深圳预计将有14个住宅盘入市。
市场需求：成交方面则结束了8-9月的“两连降”局面，新房成交量环比增长虽超20%，但整体规模依旧处较低水平。整体来看，楼市利好政策确能带动部分购房需求释放，不过未来持续性仍存疑，深圳新房市场或仍将面临较长调整期。
全国展望：10月供应低迷，环比下降近乎“腰斩”，成交迎来了集中放量，主要受到前期新政持续发酵影响。预计下月供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少。弱二线和广大三四线城市，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。
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